VALDAVAS OSAS EESTIST ÜÜRITURG EI TOIMI

Eesti üürituru tervise ja riigi rolli üle selle diagnoosimises ja ravis on taas palju arvatud ja üldiselt jagunevad arvamused kaheks. Need, kes arvavad, et turg paneb ise kõik paika, on seisukohal, et riik ja omavalitsus ei tohi mingil juhul sellel rindel midagi ette võtta. Vastupidisel arvamusel on aga teine osapool, ehk need, kes peavad üüriturult omale sobiva elamispinna hankima ning ka omavalitsused, kust rahvas kipub lahkuma ning ühe põhjusena teiste seas tuuakse välja ka normaalse elamispinna puudus.

Tõsi, et omavalitsustel on juba ka täna elamiseks mõeldud kinnisvara. Võrreldes naabritega on olukord muidugi kardinaalselt erinev – kui Põhjamaades on omavalitsused sageli ise arendaja ja eestvedaja rollis, et piirkonnas oleks uut elamufondi ja seeläbi ka rohkem inimesi, siis Eestis suudavad omavalitsused pakkuda pelgalt kiirabi ehk hädapärast sotsiaalse suunitlusega pinda.

Mis takistab üürituru arengut?

Kuigi riigi toel elamufondi parendamise eeliskohtadeks peaks olema suuresti sellised asulad, kus kinnisvara hind ei pane erasektorit investeerima, siis tooksin välja mõned nüansid, miks ka ülikoolinn Tartu peaks olema koostööst riigiga huvitatud. Teadupärast on Tartu suuruselt teine Eesti linn, kus elamuarendus nii linnas, kui ka linna ümber on päris heal tasemel ning kinnisvara hinnad piisavad selleks, et arendajatel on piirkonna vastu huvi. Esmapilgul tuundub, et kõik on justkui korras ja polekski vaja selle valdkonnaga tegeleda.

Tartus on kokku 41 950 eluruumi, nendest 581 Tartu linna omandis ehk turust 1,4 protsenti. Neist linnale kuuluvates elamutes 303 korterit ja 278 korterit asub 141 erinevas kortermajas, kust tuleb omavalitsuse jaoks välja esimene probleem ja vajadus oma elamufondi korrastamiseks. Kindlasti ei ole mõistlik omada sotsiaaleluruume 1-2 korteri kaupa väga erinevates kortermajades ja olla seeläbi osaline paljudes korteriühistutes. Tartu linnale kuuluvatest korteritest on 450 ehk ca 77% on sotsiaaleluruumid, kuhu eraldatakse korterid väga selgete kriteeriumide alusel, püüdes arvestada inimeste tervislikku seisundit ja muid vajadusi. Tavaeluruumide lepinguid on sõlmitud 110 ja seal on valdavalt elanikud, kelle enesega toimetulek ja sissetulekud ei võimalda üürida korterit eraturult ning siis peab tulema omavalitsus appi.

Matemaatika ütleb, et Eestis on kasulikum osta kui üürida. Üheltpoolt on see tore, et meil on palju koduomanikke, kuid teisalt tähendab see, et kui sa ei jõua korterit osta siis ei jõua sa ka üürida.

Turul on olemas nõudlus eluasemete omandamise järgi ja seepärast on ka arusaadav huvi pigem müüa kui sama tulemi saamiseks 20 aastat rentida. Ka maksusoodustused soosivad omandit, mitte üüriturgu. Eluasemelaenult osaliselt tagasi saadav laenuintressi idee oligi algselt omandi tekkimise soodustamine, mis oli omas ajas õige otsus, kuid täna tuleb edasi minna.

Elu ja töötamine muutub üha liikuvamaks. Noored ei taha siduda ennast 20-aastase pangalaenu ja seeläbi ka ühe elukohaga, sest puudub pikaajalisem kindlus ja ka tahe sellise stabiilsuse järele.
Eakad inimesed on sunnitud elama suurtes, neile ülejõu käivates korterites, kuna nad ei saa või ei taha oma kortereid ära müüa, sest puudub kindlustunne ja usaldusväärne üüriturg (nt avaliku sektori näol), kus saaks elu lõpuni elada.

Kuidas linn riiklikult toetatud üürikorteritest kasu saaks?

Vajame Tartus kortereid juurde eelkõige kolmel eesmärgil – eeldades, et tänaste linnale kuuluvate sotsiaalpindade arv on optimaalne, oleks mõistlik realiseerida hulk halvas korras ja suurte püsikuludega kortereid ning ehitada nende asemele uued. Samuti on mõistlik haldamise mõttes omada tänasest suuremat hulka kortereid tervikmajades, mitte üksikute korteritena eraomandis olevates kortermajades.

Teiseks – korterid vastavalt spetsiifilistele vajadustele. Näiteks liikumispuudega inimesed – ja ma ei pea siin silmas valdavalt sotsiaalkortereid ,vaid tavaeluruume, kus liikumispuudega inimesel oleks mugav ja turvaline elada. Selgelt ei ole eraturg valmis selliste korterite arendamiseks, sest eritingimused ja ruutmeetrite arv väljub turutingimustest.

Kolmandaks – piirkonna arenguvajadused. Tartu on väga jõuliselt kaasa rääkimas ettevõtluse arengus ja töökohtade loomisel, lähtudes ka nutika spetsialiseerumise põhimõttest. Sellest tulenevalt on paigas selged prioriteedid, mis valdkonnas me lisanduvaid töökohti ootame ning siin saaks linn olla suureks abiks, kui näiteks konkreetsel erialal ülikoolilõpetajatele pakutakse tähtajaliselt pisut soodsamalt elamispinda, et ta jääks Tartusse ja töötaks siin või alustaks oma ettevõttega. Siia liigitaksin veek ühe üürikortereid vajava sihtgrupi – välismaalased, kes on siin ajutiselt tööl või ka lõpetamas ülikooli, kuid soovivad siia elama ääda.

Riigil on valikuvõimalused

Väide, et Tallinnas ja Tartus on üüripindu piisavalt, ei pea vett. 2013 aastal TTÜ-s tudengite läbiviidud üürikorterite kättesaadavuse ja vajaduse uuringu järgi leidis tervelt 87 protsenti vastanutest, et turul ei ole piisavalt sobiva hinna ja 45%, et pole sobiva kvaliteediga üürikorterid. Usun, et Tartus oleks numbrid sarnased või veelgi suuremad. Väljaspool Tallinnat-Tartut-Pärnut ja võib-olla veel paari suvel elavnevat maakonnalinna ei ole kuidagi võimalik üüriturgu kuidagi moonutada, sest mida pole, seda pole.

Me ei pea hakkama arendama linnakuid , kuid piisab palju väiksematest sammudest, et katta neid vajakajäämisi, mis turul ise ei ole paika loksunud. Näiteks Tartu puhul leevendaks eelpool kirjeldatud probleeme ca 100 korteri juurdeehitamine, millest osa parandaks liikumispuudega inimeste olukorda, osa annaks võimaluse tänast ebamõistlikus asukohas ja halvas olukorras olevat elamufondi parendada ning osa oleks selgelt suunatud sellele, et noortel spetsialistidel oleks lihtsam võimalus Tartusse jääda.

Põhimõtteliselt on riigil kolm varianti: kas teha mitte midagi, toetada eraarendajaid näiteks läbi garantiimehhanismi või toetada omavalitsusi, kellel on suutlikkus ja tahe ise panustada.
Majandus ja kommunikatsiooniminister on igatahes õigel teel, et see teema ühiskonnas läbi arutada. Mujal Euroopas on korterite pikaajaline üürimine tavapärane valik ning see ei ole üldjuhul seotud sissetuleku või sotsiaalse staatusega. Urve Palo on rääkinud valdavalt võimalikust meetmest väiksemates piirkondades, kus turg täielikult ei toimi. Ka õige, kuid tulebki vaadelda laiemalt ja väidan, et ka Eesti teises linnas võiks turg palju paremini toimida – ehk vaatame laiemalt ja liigume kasvõi lühikeste sammudega meie põhjanaabritele lähemale. Seal on riik ja omavalitsused võtnud üüriturul selgelt vedaja rolli ja ei ole kuulnud, et teistel turuosalistel, arendajatel oleks sellega mingid probleeme.

Artikkel ilmus lühendatult ajalehes Postimees 27.11.2014